Die Grundsteuerreform steht vor der Tür. Im Jahre 2022 müssen Grundstückbesitzer erstmalig eine sog. “Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“ abgeben. Was das konkret für Grundstücksbesitzer bedeutet und ob Sie von der neuen Regelung betroffen sind, erfahren Sie in dem folgenden Artikel.
Update: Die Frist zur Abgabe der "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes" wurde bis zum 31. Januar 2023 verlängert.
Erklärung jetzt vorbereiten## Wer ist von der Grundsteuerreform betroffen?
Grundsätzlich sind alle Grundstücksbesitzer von der neuen Regelung betroffen. Grundstücksbesitzer sind Besitzer von Grundstücken, Wohnungen oder Häusern.
Insgesamt sollen im Zuge der Grundsteuerreform ca. 36 Millionen Objekte in Deutschland neu bewertet werden.
Mieter sind von der Grundsteuerreform erst mal nicht betroffen. Allerdings zahlen viele Mieter die Grundsteuer im Rahmen Ihrer Betriebskostenabrechnung. Ändert sich der Grundsteuerbetrag, zieht dies auch eine Veränderung der Betriebskostenabrechnung nach sich.
Was ist die Grundsteuer überhaupt?
Die Grundsteuer muss von allen Eigentümern von Grundstücken einmal jährlich bezahlt werden. Die Grundsteuer wird von den jeweiligen Gemeinden oder Kommunen erhoben.
Dies ist auch weiterhin der Fall. Allerdings ändert sich die Berechnung der Grundsteuer in Zukunft.
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Wie kam es zu der Grundsteuerreform?
Im Jahre 2018 hat das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Grund hierfür ist, dass diese mit der steuerlichen Gleichbehandlung nicht vereinbar ist, da die Berechnung der Grundstückswerte regional stark unterschiedlich ausfällt.
Der Grund: Der Berechnung der Grundsteuer lag bisher der sog. Einheitswert zugrunde. Dieser Einheitswert stammt im Westen aus dem Jahre 1964, während er im Osten aus dem Jahre 1935 stammt.
Aufgrund der stark unterschiedlichen Entwicklungen der Werte kam es daher zu teils drastischen Unterschieden, die laut dem Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig sind. Aus diesem Grund sollen sämtliche Grundstücke im Jahr 2022 neu bewertet werden.
Wie wird die Grundsteuer errechnet?
Das bisherige Modell zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt grundsätzlich unberührt.
Die Berechnungsformel lautet wie folgt:
**Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz= Grundsteuer **
Grundsteuerwert: Der Grundsteuerwert wird durch das jeweilige Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung ermittelt (Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte).
Steuermesszahl: Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Die Steuermesszahl wird im Zuge der Grundsteuerreform von 0,35% auf 0,034% verringert.
** Hebesatz: ** Der jeweilige Hebesatz wird durch die jeweiligen Kommunen und Gemeinden festgelegt. Die Hebesätze schwanken zwischen 340 und 900%. Aufgabe der Kommunen und Gemeinden ist es den Hebesatz so zu gestalten, dass dieser möglichst aufkommensneutral ist.
Was ändert sich konkret durch die Grundsteuerreform?
Auch weiterhin muss die Grundsteuer gezahlt werden. Was sich ändert, ist die Ermittlung des Grundsteuerwerts durch die „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“.
Grundstücksbesitzer müssen im Jahre 2022 erstmals eine Steuererklärung beim Finanzamt abgeben, die sog. „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“. Konkret ist dies eine Feststellungserklärung, die nicht bei den Kommunen oder Gemeinden, sondern beim jeweils zuständigen Finanzamt abgegeben werden muss.
Anhand der Angaben berechnet das zuständige Finanzamt einen Grundsteuerwert und erlässt einen Feststellungsbescheid bezüglich des Grundsteuerwertes und einen Grundsteuermessbescheid. Auf Grundlage dieses Bescheides und unter Anwendung der Steuermesszahl und der jeweiligen Hebesätze der Kommunen und Gemeinden, setzen die Kommunen und Gemeinden die zu zahlende Grundsteuer fest.
Die Kommunen und Gemeinden erhalten die Bescheide von dem jeweiligen Finanzamt elektronisch übermittelt.
Die Überprüfung der Grundsteuer nach diesem Schema, soll von nun an alle sieben Jahre erfolgen.
Wie erfolgt die Bewertung der Grundstücke?
Der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes, liegt die Bewertung des jeweiligen Grundstücks zu Grunde. Somit muss der Wert des jeweiligen Grundstücks ermittelt werden.
Bei der Bewertung eines Grundstücks, muss zwischen privaten Grundstücken und Grundstücken im Betriebsvermögen differenziert werden, da hier unterschiedliche Bewertungsverfahren eingesetzt werden.
Private Grundstücke:
Private Grundstücke sind Objekte, die entweder selbst bewohnt oder alternativ vermietet werden.
Der Wert dieser Objekte wird mit dem sog. Ertragswertverfahren ermittelt. Hierfür muss zum einen der Bodenrichtwert und zum anderen, der Ertragswert des Gebäudes berechnet werden.
Der Bodenrichtwert errechnet man, in dem man die m2 Anzahl des Grundstücks mit dem jeweiligen Bodenrichtwert multipliziert. Der der Bewertung zugrunde liegende Bodenrichtwert kann dem Bodenrichtwert- Informationssystem entnommen werden.
Der Ertragswert eines Gebäudes errechnet sich aus der Kaltmiete des Gebäudes/m2, multipliziert mit der m2 Anzahl.Wichtig! Bei dem Kaltmietpreis pro m2 werden nicht die tatsächlich gezahlten Mietpreise zugrunde gelegt, sondern statistische Werte des Bundesfinanzministeriums.
Grundstücke im Betriebsvermögen:
Bei Grundstücken im Betriebsvermögen handelt es sich um Grundstücke, die sich im Umlaufvermögen eines Unternehmens befinden.Bei Grundstücken im Betriebsvermögen wird anstelle des Ertragswertverfahrens das sog. Sachwertverfahren für die Bewertung des Grundstücks angewendet.Auch hier müssen Grundstücksgröße und Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich sind jedoch auch die Gebäudeart, das Baujahr, etwaige Kernsanierungen sowie die Brutto- Grundfläche von Nöten.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Ermittlung des Wertes eines Objekts nach dem Sachwertverfahren sehr aufwendig und somit auch mit deutlich höheren Kosten verbunden ist.
Welche Unterlagen werden für die Grundsteuererklärung benötigt?
Wie in dem vorherigen Abschnitt beschrieben, erfolgt die Bewertung je nach Grundstücksart anhand unterschiedlicher Bewertungsverfahren. Für die jeweiligen Bewertungsverfahren, werden unterschiedliche Dokumente benötigt.
Für private Grundstücke werden grundsätzlich die folgenden Dokumente benötigt:
- Aktueller Grundbuchauszug (Flurnummer und Flurstück)
- Wohn-/ Nutzflächenberechnung
Für Grundstücke im Betriebsvermögen werden deutlich umfangreichere Dokumente benötigt. Dazu gehören u.a. Dokumente zu:
- Grundbuchauszug
- Diverse Rechnungen und Belege
- Berechnung der Brutto- Grundfläche
- Etc.
Wann und wie muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden:
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes, kann ab dem 1.7.2022 beim jeweilig zuständigen Finanzamt eingereicht werden.Die Übermittlung der Daten erfolgt via Elster.
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes muss nach aktuellem Stand bis spätestens zum 31.10.2022 abgegeben werden.Es ist allerdings davon auszugehen, dass aufgrund der großen Masse an Grundsteuererklärungen, die Bescheide erst in den kommenden 2-3 Jahren komplett erlassen werden.
Ab wann wird die neu berechnete Grundsteuer erhoben?
Zum ersten Mal wird die neue Grundsteuer ab am 1.1.2025 von den Kommunen und Gemeinden erhoben. Bis die neu errechnete Grundsteuer also wirklich gezahlt werden muss, dauert es noch einige Zeit.
Erfolgt die Berechnung der Grundsteuer in jedem Bundesland einheitlich?
Leider nein. Zwar hat die Bundesregierung ein sog. Bundesmodell veröffentlicht. Allerdings haben die jeweiligen Bundesländer aufgrund einer Öffnungsklausel die Möglichkeit, von dem Bundesmodell abweichende Modelle zu erlassen.
Neun der 16 Bundesländer haben sich dem Bundesmodell angeschlossen, während sieben Bundesländer ein alternatives Modell entwickeln.
Das macht die Errechnung der Grundsteuer zunehmend kompliziert.
Viele Bundesländer, die vom Bundesmodell abweichende Modelle anstreben, befinden sich aktuell noch in der Gesetzesfindung. Daher ist in diesen Bundesländern teilweise noch nicht abschließend geklärt, wie die Berechnung erfolgen soll.
Folgende Bundesländer haben sich dem Bundesmodell angeschlossen:
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg- Vorpommern
- Nordrhein- Westfalen
- Rheinland- Pfalz
- Saschen- Anhalt
- Schleswig- Holstein
- Thüringen
Folgende Bundesländer haben abweichende Modelle beschlossen:
- Baden- Württemberg
- Saarland
- Sachsen
- Bayern
- Hamburg
- Hessen
- Niedersachsen## Wird sich die Grundsteuer grundsätzlich erhöhen?
Das Ziel ist es, dass die Berechnung einfacher und für die Bürger transparenter wird.
Ziel der Reform ist es nicht, dass sich die Grundsteuer erhöht oder verringert.
Allerdings ist der Grund für die Grundsteuerreform die aktuelle Ungleichbesteuerung. Daher kann es in Einzelfällen vorkommen, dass sich die Grundsteuerzahlung deutlich verändert.
Kann man die Erklärung selbst erstellen?
Ja, das geht. Die Erklärung muss über das ELSTER- Portal erstellt werden.
Trotzdem ist es in den meisten Fällen ratsam, einen Fachmann, also Ihren Steuerberater, mit der Erstellung der Erklärung zu betrauen.
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