Die Übertragung von Immobilien auf eine GmbH kann für Unternehmer erhebliche Steuervorteile bringen. Allerdings müssen hierbei die Voraussetzungen für eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung sorgfältig geprüft werden.
Warum eine GmbH?
Im Vergleich zum Alleinvermögen und zur Personengesellschaft bietet die GmbH bei Immobilien einen erheblichen steuerlichen Vorteil.
Mieteinkünfte müssen wegen der sog. erweiterten Gewerbesteuerkürzung nur mit 15% Körperschaftsteuer besteuert werden. Dasselbe gilt für den Veräußerungsgewinn der Immobilie. Dieser ist auch nur mit 15% zu besteuern, wenn es nicht die letzte Immobilie der GmbH ist, die veräußert wird.
Hingegen beträgt der persönliche Steuersatz bei privat gehaltenen Immobilien oder bei Personengesellschaften schnell 45%. Zwar sind Immobilienverkäufe nach 10 Jahren hier steuerfrei. Es wird aber regelmäßig gefordert, diese Steuerbegünstigung abzuschaffen. Deshalb wollen viele Unternehmer vorsorgen und Immobilien auf eine GmbH übertragen.
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Anfrage stellenWarum die Immobilie nicht von Beginn an über eine GmbH erwerben?
Steuerliche Vorteile aus dem Erwerb einer Immobilie als Einzelperson oder Personengesellschaft ergeben sich, wenn nach dem Erwerb der Immobilie höhere Kosten anfallen z. B. für Instandhaltungen. Diese können dann zu einem Verlust führen der direkt mit anderen Einkünften (z. B. als angestellter Geschäftsführer, Unternehmer usw.) verrechnet werden kann.
Später, wenn die Mieten die Kosten übersteigen und somit Überschüsse vorliegen und es zu einem steuerpflichtigen Ergebnis aus der Vermietung kommt, kann der Formwechsel in die GmbH vorgenommen werden. Bei der GmbH fallen dann nur noch 15 % Körperschaftsteuer an, wohingegen bei der Personengesellschaft der persönlichen Steuersatz der Gesellschafter, also bis zu rund 45 % anfallen würden.
Solange die Personengesellschaft die Immobilie hält, kann von der zehnjährigen Frist für steuerfreie Veräußerungen profitiert werde. Sollte die Regierung die Steuerfreiheit für Immobilienverkäufe nach zehn Jahren abschaffen, kann als Lösung der Formwechsel in die GmbH angestrebt werden, um dort die Immobilie mit einer Steuerbelastung von 15 % veräußern zu können.
Entscheidend dabei ist allerdings, dass auch diese Steuerbegünstigung (erweiterte Gewerbesteuerkürzung) weiterhin besteht.
Es kann also gute Gründe geben die Immobilie zunächst nicht als GmbH zu erwerben und die Immobilie erst später auf eine GmbH zu übertragen.
Wichtig: Übertragung aus dem Alleinvermögen nicht ohne Grunderwerbsteuer möglich
Grundsätzlich ist eine Übertragung von Immobilien aus dem Alleinvermögen auf eine GmbH nicht grunderwerbsteuerfrei möglich. Eine Steuerbefreiung (§ 6a GrEStG) kann hier nicht angewendet werden. Eine grunderwerbsteuerbegünstigte Übertragung auf eine GmbH kann jedoch durch die Zwischenschaltung einer Personengesellschaft erreicht werden.
Option 1: Übertragung der Immobilie auf eine GmbH über eine Personengesellschaft
Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zunächst auf eine Personengesellschaft (GbR oder OHG) zu übertragen und diese später in eine GmbH per Formwechsel umzuwandeln. Hierbei ist zu beachten, dass Haltefristen für die Personengesellschaftsanteile eingehalten werden müssen, um eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung auf die GmbH zu erreichen.
Bei dieser Option wird die Immobilie aus dem Alleinvermögen zunächst auf eine Personengesellschaft mit einem anderen Gesellschafter übertragen. Der andere Gesellschafter ist zwingend erforderlich um die Personengesellschaft zu gründen, dies kann auch ein naher Angehöriger sein.
Die Grunderwerbsteuer für die Übertragung der Immobilie aus dem Alleinvermögen auf die neue Personengesellschaft fällt nur in der Höhe an, in der der andere Gesellschafter beteiligt wird. Wenn der andere Gesellschafter z. B. nur zu 1% beteiligt ist, fällt auch nur in dieser Höhe die Grunderwerbsteuer an (also in Höhe von 1%). Der andere Teil (im Beispiel 99%) bleibt grunderwerbsteuerfrei, da der Gesellschafter bisher der Alleineigentümer der Immobilie war.
Allerdings sind hierfür bestimmte Voraussetzungen zu beachten. Die Personengesellschaftsanteile (z. B. 99%) müssen mindestens 10 Jahre lang gehalten werden, ansonsten fällt die Befreiung rückwirkend weg.
Diese Einschränkung gilt auch, wenn die Personengesellschaft über einen Formwechsel in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt wird. In diesem Fall gelten die Anteile als veräußert und es fällt nachträglich Grunderwerbsteuer an.
Diese Option ist wegen der langen Haltefristen nur in Einzelfällen interessant.
Option 2: Erwerb der Immobilie über eine Personengesellschaft
Die in vielen Fällen bessere Option besteht darin, eine Personengesellschaft zu gründen und die Immobilie durch diese zu erwerben. Soweit ein Grundstück von Beginn an von einer Personengesellschaft (GbR, OHG) erworben wird, besteht die Möglichkeit im Rahmen eines Formwechsels diese Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft (GmbH) umzuwandeln.
Bei diesem Formwechsel fällt keine Grunderwerbsteuer an. Es ist keine Haltefristen zu beachten.
Hierdurch ergibt sich eine hohe Flexibilität für die Nutzung möglicher Steuervorteile z. B. in Form der Ausnutzung von Anfangsverlusten.
Fazit:
Die Übertragung von Immobilien auf eine GmbH kann für Unternehmer erhebliche Steuervorteile bringen. Insbesondere die erweiterte Gewerbesteuerkürzung sorgt dafür, dass Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne nur mit 15% Körperschaftsteuer besteuert werden. Im Vergleich zum persönlichen Steuersatz von bis zu 45% bei privat gehaltenen Immobilien oder Personengesellschaften ergibt sich somit ein erheblicher Vorteil.
Allerdings muss bei der Übertragung auf eine GmbH sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung erfüllt sind. Insbesondere bei der Übertragung aus dem Alleinvermögen ist eine Steuerbefreiung nicht möglich, jedoch kann durch die Zwischenschaltung einer Personengesellschaft eine grunderwerbsteuerbegünstigte Übertragung auf die GmbH erreicht werden.
Als beste Option bietet sich die Gründung einer Personengesellschaft an, über die die Immobilie erworben wird. Hierbei ist später ein Formwechsel in eine GmbH möglich, bei dem keine Grunderwerbsteuer anfällt und auch keine Haltefristen beachtet werden müssen.
Wenn auch Sie von den Vorteilen einer Übertragung von Immobilien auf eine GmbH profitieren möchten, sollten Sie sich von einem erfahrenen Steuerexperten beraten lassen. Gerne helfen wir Ihnen bei der Prüfung der Voraussetzungen für eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung und unterstützen Sie bei der Gründung einer Personengesellschaft oder dem Formwechsel in eine GmbH. Kontaktieren Sie uns noch heute, um Ihre Steuervorteile zu sichern!
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