Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur eine wichtige finanzielle Entscheidung, sondern kann auch erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Eine interessante Möglichkeit für Investoren ist der Kauf einer Immobilie über eine vermögensverwaltende GmbH (Immobilien-GmbH). Die Vor- und Nachteile dieser Methode werden wir in diesem Artikel beleuchten und praktische Tipps zur Umsetzung geben.
Die Immobilien-GmbH
Eine Immobilien-GmbH ist eine GmbH, die ausschließlich dazu dient, Vermögenswerte, wie Immobilien, zu verwalten. Durch diese Struktur können erhebliche Steuervorteile erzielt werden. Betrachten wir ein Beispiel:
Für den Kauf einer 100 m² Wohnung in Freiburg werden 800.000 Euro investiert.
Die Hälfte der Kosten, also 400.000 Euro, entfällt auf das Gebäude, was zu einer jährlichen Abschreibung von 8.000 Euro führt.
Die Mieteinnahmen betragen 2.666 Euro pro Monat, nach Abschreibung verbleiben 2.000 Euro monatlich bzw. 24.000 Euro jährlich als Überschuss aus der Vermietung.
Bei einem privaten Kauf würde die Steuerbelastung bei 42% liegen, was 10.080 Euro Steuern pro Jahr entspricht.
In einer Immobilien-GmbH hingegen liegt die Steuerbelastung bei lediglich 15,825%, also 3.798 Euro pro Jahr. Dies verdeutlicht die erheblichen Steuervorteile, die durch eine Immobilien-GmbH erzielt werden können.
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Anfrage stellenVorteile und Nachteile der Immobilien-GmbH
Die geringere Steuerbelastung auf Mieteinnahmen ist ein klarer Vorteil. Doch es gibt auch Nachteile:
Ein Verkauf der Immobilie ist nicht komplett steuerfrei, wie es im Privatvermögen nach 10 Jahren Haltezeit der Fall wäre.
Die Verwaltungskosten sind höher und es gibt strikte Einschränkungen hinsichtlich der Geschäftstätigkeit der GmbH. So dürfen keine anderen Tätigkeiten als die Vermietung ausgeübt werden, nicht einmal ein Weihnachtsmarkt, auch wenn die Erlöse gespendet werden. Auch das Weiterberechnen von Kabelanschlüssen an Mieter ist nur bis zu einer Bagatellgrenze von 5% der Mieteinnahmen erlaubt.
Verluste aus der Vermietung
Zudem gibt es Nachteile bei Verlusten aus Vermietung. Diese Verluste können bei Immobilien z. B. durch Sanierungen nach dem Kauf entstehen und ein hohes Ausmaß annehmen.
Verluste aus der Vermietung können nur auf Ebene der Immobilien-GmbH genutzt werden, um sie mit Mietgewinnen aus anderen Immobilien zu verrechnen. Ein Ausgleich mit anderen Einkommen des Gesellschafters ist nicht möglich.
Wenn die Immobilie privat gekauft worden wäre, hätte der Verlust z. B. aus der Sanierung der Immobilie oder erhöhten Abschreibungen direkt mit anderen Einkünften, z. B. aus einem Unternehmen oder als Angestellter verrechnet werden können.
Vorgehen bei Anfangsverlusten
Oft entstehen durch Sanierung anfangs Verluste. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Immobilie zunächst über eine Personengesellschaft (z. B. GmbH & Co. KG) zu kaufen. Die Verluste werden dann direkt den Gesellschaftern zugerechnet. Nach der Verlustphase kann zur Körperschaftsteuer durch eine Option zur Körperschaftsteuer nach § 1a KStG gewechselt werden und die Personengesellschaft wird wie eine Immobilien-GmbH besteuert.
Verkauf einer Immobilie durch die Immobilien-GmbH
Wenn eine Immobilien-GmbH eine Immobilie verkauft und dabei ein Gewinn entsteht, beträgt die Steuerbelastung 15,825% statt rund 32%, sofern es sich nicht um das letzte Grundstück im Vermögen der Immobilien-GmbH handelt. Bei dem Verkauf einer Immobilie mit Gewinn sollte also darauf geachtet werden, dass es sich nicht um die letzte Immobilie der GmbH handelt.
Nach einer Besitzzeit von sechs Jahren kann die 6b-Rücklage genutzt werden. Hierdurch muss der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie nicht versteuert werden. Stattdessen kann der Gewinn auf die Neuanschaffung einer Immobilie übertragen und die Steuerbelastung somit erheblich nach hinten geschoben werden.
Vermietung zwischen Schwesterkapitalgesellschaften
Beim Kauf einer Immobilie für den eigenen Betrieb sollte stets eine Schwesterpersonengesellschaft genutzt werden, um die Nachteile einer Betriebsaufspaltung zu vermeiden.
Eine Betriebsaufspaltung führt zu Gewerbesteuer und die Immobilie kann nicht mehr steuerfrei verkauft werden. Die GmbH-Anteile werden Betriebsvermögen, und bei einer Auflösung der Betriebsaufspaltung drohen hohe Steuern.
Diese Nachteile können vermieden werden, indem die Immobilie über eine Immobilien-GmbH (Schwesterkapitalgesellschaft 1) erworben wird und anschließend an die gewerbliche GmbH verpachtet wird. Hierbei entsteht auch noch ein laufender Steuervorteil. Denn die gewerbliche GmbH kann die Mietzahlungen als Betriebsausgabe geltend machen und damit mit jeder Mietzahlung 32% Steuern sparen. Hingegen muss die Immobilien-GmbH die Mieteinnahmen nur mit 15,825% Steuern versteuern.
Grunderwerbsteuer vermeiden
Eine beliebte Methode zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer ist der sogenannte Sharedeal. Dabei behält der bisherige Gesellschafter 10,1% der Anteile für zehn Jahre. Der Käufer sichert sich die Option, die restlichen Anteile später zu einem festgelegten Preis zu kaufen.
Podcast-Folge:
Hören Sie sich auch die Folge aus dem Podcast "Sei doch nicht besteuert" mit Fabian Walter, alias "Steuerfabi" und mir zum Thema an.
#97: Wann lohnt es sich eine Immobilie über eine GmbH zu kaufen?
Fazit
Der Kauf einer Immobilie über eine Immobilien-GmbH kann erhebliche Steuervorteile bieten, birgt jedoch auch einige Nachteile und Risiken. Besonders bei der Vermeidung der Grunderwerbsteuer und der Vermeidung von Betriebsaufspaltungen bieten sich interessante Modelle an.
Gern stehen wir Investoren beratend bei der Entscheidung, ob sie eine Immobilie über eine GmbH erwerben zur Verfügung.
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