Die Umsatzsteuer bei der Vermietung von Immobilien wird häufig übersehen oder nicht ausreichend beleuchtet. Dabei gibt es auch in diesem Bereich interessante Möglichkeiten, Steuern zu gestalten und zu optimieren. Viele Vermieter wissen gar nicht, welche Optionen ihnen zur Verfügung stehen, oder unterschätzen das Potenzial der Umsatzsteuer bei der Vermietung. In diesem Beitrag sprechen wir intensiver über diese Thematik und zeigen auf, welche steuerlichen Chancen und Herausforderungen sich für Vermieter ergeben.
Umsatzsteuerfreie Vermietung nach § 4 Nr. 12 UStG
Grundsätzlich sind Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Das bedeutet, dass Vermieter auf die Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer erheben müssen. Für Mieter ist dies ein Vorteil, da sie dadurch eine geringere Miete zahlen. Für Vermieter kann dies jedoch ein Nachteil sein, da sie keinen Vorsteuerabzug für Kosten wie Sanierungen oder Renovierungen geltend machen können.
Auch Nebenleistungen zur Vermietung, wie z. B. die Lieferung von Wärme, Wasser, Strom oder die Treppenhausreinigung, sind umsatzsteuerfrei, wenn sie im Zusammenhang mit der Hauptleistung, also der Vermietung, erbracht werden.
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Anfrage stellenUmsatzsteuerpflichtige Vermietung durch Option nach § 9 UStG
Es gibt jedoch die Möglichkeit, die Vermietung umsatzsteuerpflichtig zu gestalten, indem man die Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG wählt. Dies ist möglich, wenn die Immobilie an einen anderen Unternehmer vermietet wird, der sie für umsatzsteuerpflichtige Zwecke nutzt.
Beispiele:
Arztpraxis: Ärzte sind Unternehmer, aber da sie selbst umsatzsteuerfreie Umsätze erzielen, ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung nicht möglich.
Steuerkanzlei: Steuerberater erbringen umsatzsteuerpflichtige Leistungen, daher kann hier die Option zur Umsatzsteuer gezogen werden.
Wichtig: Die Option muss im Mietvertrag wirksam erklärt werden. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter sich einig sein müssen und die Umsatzsteuerpflicht vertraglich festgehalten wird.
Aufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden
Ein Problem ergibt sich bei gemischt genutzten Gebäuden, in denen sowohl umsatzsteuerpflichtige als auch umsatzsteuerfreie Mieter sind. In diesen Fällen muss eine Aufteilung der Vorsteuern erfolgen.
Beispiel: Wird eine umsatzsteuerpflichtige Einheit tapeziert, kann die Vorsteuer zu 100 % geltend gemacht werden. Wird aber das Dach eines gemischt genutzten Hauses erneuert, muss die Vorsteuer anteilig nach dem Nutzungsflächenmaßstab aufgeteilt werden.
Ab 2024 soll klargestellt werden, dass der Umsatzschlüssel nur dann als Aufteilungsmaßstab verwendet werden kann, wenn keine anderen präziseren Methoden zur Verfügung stehen.
Diese Mieteinnahmen sind immer umsatzsteuerpflichtig: Vorteile und Sonderregelungen
Es gibt bestimmte Arten der Vermietung, die immer umsatzsteuerpflichtig sind, unabhängig davon, ob eine Option zur Umsatzsteuer gezogen wurde. Dazu zählen:
Ferienwohnungen: Diese unterliegen einer Umsatzsteuer von nur 7 %. Dies kann für Vermieter vorteilhaft sein, da sie zwar nur 7 % Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen abführen müssen, aber gleichzeitig 19 % Vorsteuer aus Bauleistungen und Instandhaltungsmaßnahmen vom Finanzamt zurückerstattet bekommen können. Dadurch kann die umsatzsteuerpflichtige Vermietung von Ferienwohnungen eine interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeit darstellen.
Parkplätze: Die Vermietung von Stellplätzen für Fahrzeuge ist umsatzsteuerpflichtig, es sei denn, sie ist Bestandteil eines einheitlichen Mietvertrags über eine Wohnung.
Vermietung und Verpachtung von Maschinen sowie sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie fest mit dem Grundstück verbunden sind, unterliegen ebenfalls der Umsatzsteuer.
Ein großer Vorteil der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist die Möglichkeit, Vorsteuerabzug zu nutzen. Das bedeutet, Vermieter können die Vorsteuer aus Rechnungen, die sie z. B. für Bauleistungen, Sanierungen oder andere Instandhaltungsmaßnahmen von Baufirmen erhalten, vom Finanzamt wieder zurückbekommen. Dies kann bei großen Investitionen, etwa für Renovierungen oder bauliche Instandhaltungen, erhebliche Beträge ausmachen und die finanzielle Belastung für Vermieter deutlich reduzieren.
Sonderregelung für Ferienwohnungen
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen profitieren Vermieter zusätzlich von der Steuerbegünstigung durch den ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %. Gleichzeitig können sie aber die Vorsteuer aus den Rechnungen für Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen zu 19 % geltend machen. Diese Kombination bietet erhebliche steuerliche Vorteile und sollte bei der Planung von Investitionen in Ferienimmobilien berücksichtigt werden.
Vorsteuerkorrektur bei Änderungen
Ein weiterer wichtiger Punkt für Vermieter ist die Vorsteuerkorrektur. Wurde bei der Anschaffung oder Errichtung eines Gebäudes Vorsteuer geltend gemacht, muss diese über einen Zeitraum von 10 Jahren zurückgezahlt werden, wenn das Gebäude oder Teile davon später umsatzsteuerfrei vermietet werden. Bei anderen Wirtschaftsgütern (z. B. KfZ) beträgt dieser Zeitraum 5 Jahre.
Auch spätere Renovierungen und Modernisierungen unterliegen diesem 10-jährigen Zeitraum. Sollte eine Änderung der Nutzung (umsatzsteuerpflichtig zu umsatzsteuerfrei) eintreten, kann dies erhebliche steuerliche Folgen haben.
Immobilienverkauf und Umsatzsteuer
Auch beim Verkauf von Immobilien gibt es Besonderheiten zu beachten. Die Veräußerung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei, um eine Doppelbelastung durch die Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Immobilie umsatzsteuerpflichtig zu verkaufen, wenn der Verkauf an einen anderen Unternehmer für dessen unternehmerische Tätigkeit erfolgt. Im Gegensatz zur Vermietung spielt es beim Verkauf keine Rolle, ob der Käufer die Immobilie später umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei nutzt.
Wichtig: Die Option zur Umsatzsteuer muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Wird diese Option wirksam gezogen, gilt das Reverse-Charge-Verfahren, bei dem der Käufer die Umsatzsteuer schuldet.
Fazit
Für Vermieter ist die Entscheidung, ob sie ihre Immobilie umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermieten, von großer Bedeutung. Sie beeinflusst sowohl die Höhe der Miete als auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs. Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung kann sich insbesondere bei hohen Renovierungskosten lohnen, muss jedoch sorgfältig geplant und vertraglich abgesichert werden.
Hören Sie sich auch unseren Podcast "Sei doch nicht besteuert" mit Fabian Walter, alias "Steuerfabi" und mir zum Thema an.
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